O CENSEC e a Descoberta de Escrituras, Doações e Imóveis Não Registrados em Fraudes

Após a derrocada de uma pirâmide financeira, a constatação de contas bancárias zeradas no SISBAJUD costuma levar os investidores lesados à segunda etapa da busca de bens: a pesquisa de patrimônio imobiliário. Todavia, ao solicitarem certidões de busca aos Cartórios de Registro de Imóveis (CRI) das cidades onde os operadores residem ou mantinham sedes luxuosas, a resposta é quase invariavelmente frustrante: nenhuma matrícula imobiliária consta em nome dos réus ou de sua empresa principal.

Apesar de viverem em mansões nababescas, adquirirem coberturas em balneários famosos e controlarem vastas fazendas no agronegócio, os líderes de esquemas Ponzi exploram com astúcia um princípio secular do direito civil brasileiro: "quem não registra não é dono" (artigo 1.245 do Código Civil). Sabendo que a propriedade imobiliária formal só se transfere com a prenotação e registro na matrícula do imóvel, os fraudadores compram ativos imobiliários de alto padrão, lavram a Escritura Pública de Compra e Venda em Cartório de Notas, mas deliberadamente nunca levam o documento a registro no Cartório de Imóveis, mantendo o imóvel formalmente registrado em nome do antigo proprietário.

Para desmantelar esse artifício de ocultação e localizar bens adquiridos com o capital subtraído das vítimas, a advocacia especializada em recuperação de ativos recorre à CENSEC (Central Notarial de Serviços Compartilhados), banco de dados nacional que mapeia escrituras, doações a parentes e procurações públicas outorgadas em qualquer tabelionato do país.

1. O que é a CENSEC e como Funciona a Investigação Cartorária

Instituída pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) por meio do Provimento nº 18/2012 (e consolidada no Provimento CNJ nº 149/2023), a CENSEC é gerida pelo Colégio Notarial do Brasil (CNB-CF) e reúne informações de todos os Cartórios de Notas da Federação. A plataforma é dividida em módulos estratégicos de pesquisa patrimonial:

• CESDI (Central de Escrituras e Separações): Banco de dados centralizado de todas as escrituras públicas lavradas no Brasil, incluindo escrituras de compra e venda de imóveis, doações de bens, inventários extrajudiciais, pactos antenupciais e divisões patrimoniais;
• CEP (Central de Escrituras de Procurações): Registro de todas as procurações públicas outorgadas no país, revelando mandatos com poderes de compra, venda e administração conferidos pelos golpistas a "laranjas", familiares ou prepostos;
• RCTO (Registro Central de Testamentos On-Line): Cadastro nacional de disposições testamentárias.

Enquanto a pesquisa imobiliária tradicional se limita aos Cartórios de Registro de Imóveis de uma comarca específica (onde só aparecem imóveis já registrados), a consulta judicial à CENSEC permite varrer nacionalmente todos os tabelionatos de notas, descobrindo compras imobiliárias ocultadas sob escrituras públicas não registradas.

2. As Três Principais Manobras de Ocultação Reveladas pela CENSEC

A extração de relatórios da CENSEC em juízo é a ferramenta processual definitiva para desmascarar os expedientes fraudulentos mais sofisticados:

A. A Escritura Pública de Compra e Venda "Gaveteira"

O golpista adquire um imóvel de luxo à vista com recursos das vítimas, comparece ao Cartório de Notas, quita o preço integralmente e lavra a escritura pública definitiva. Contudo, mantém a escritura guardada na gaveta, sem averbá-la no Registro de Imóveis. Na matrícula imobiliária oficial, o vendedor de boa-fé continua figurando como titular. O relatório da CESDI localiza o número do livro, a folha e o cartório onde a escritura foi lavrada, comprovando documentalmente que a posse e a titularidade econômica pertencem ao fraudador.

B. Doação Simulada a Filhos e Cônjuges com Reserva de Usufruto

Antecipando a quebra da pirâmide e o bloqueio judicial de bens, os operadores frequentemente doam seus imóveis a filhos menores ou cônjuges sob o pretexto de planejamento sucessório, gravando o bem com cláusulas de usufruto vitalício, inalienabilidade e impenhorabilidade. Pela CENSEC, o credor identifica o ato de doação e a data exata de sua celebração, servindo de prova pré-constituída para a declaração de Fraude à Execução (art. 792 do CPC) ou propositura de Ação Pauliana (art. 158 do Código Civil), anulando a doação em juízo.

C. Procurações Públicas em Causa Própria ("In Rem Suam")

Em vez de adquirir o imóvel em seu próprio nome, o fraudador exige do vendedor uma procuração pública irrevogável, irretratável e isenta de prestação de contas (art. 685 do Código Civil), conferindo-lhe amplos poderes para transferir o imóvel para quem quiser e quando desejar. O módulo CEP da CENSEC localiza esses instrumentos de mandato, evidenciando que o devedor é o proprietário substancial e econômico do bem.

3. Como Penhorar o Imóvel Não Registrado: A Penhora de Direitos Aquisitivos

Ao localizar uma escritura pública de compra e venda não registrada via CENSEC, o advogado da vítima não requer a penhora direta da propriedade do imóvel (pois o réu ainda não é o proprietário registral perante terceiros). O caminho técnico correto consiste em requerer a Penhora dos Direitos Aquisitivos e Possessórios derivados da escritura pública (artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil):

1. Ofício Judicial de Averbação Cautelar: O magistrado oficia ao Cartório de Notas onde a escritura foi lavrada e ao Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado, determinando a averbação premonitória da penhora dos direitos aquisitivos na matrícula (art. 828 do CPC);
2. Intimação do Vendedor Originário: O vendedor constante na matrícula é formalmente intimado para que não outorgue nova escritura nem transfira o bem a terceiros;
3. Alienação Judicial em Leilão: Os direitos creditórios e aquisitivos sobre o imóvel são levados a leilão judicial eletrônico (hasta pública). O arrematante sub-roga-se nos direitos de comprador e o produto da arrematação satisfaz integralmente a dívida do credor.

Quadro Comparativo: Busca Patrimonial Imobiliária em Fraudes Financeiras

Diretrizes Estratégicas para o Investidor Lesado

Para que a busca imobiliária não resulte em certidões negativas inúteis e perda de tempo, o credor de fraudes financeiras deve atuar com rigor tático:

• Requerer a Consulta à CENSEC via Juízo: O acesso aos módulos completos da CENSEC (especialmente CESDI e CEP) é franqueado ao Poder Judiciário. A petição deve fundamentar a suspeita de ocultação imobiliária com base nos artigos 139, IV, e 797 do CPC;
• Averbar Imediatamente a Penhora na Matrícula Imobiliária: Ao descobrir a escritura, averbar imediatamente a penhora dos direitos possessórios no Cartório de Imóveis correspondente para gerar publicidade erga omnes e impedir a alegação de boa-fé por futuros adquirentes;
• Promover a Ação Individual com Celeridade: A penhora de direitos aquisitivos sobre imóveis de alto padrão garante o pagamento prioritário do credor que primeiro registrou a constrição judicial, superando os credores inertes que permanecem esperando desfechos coletivos lentos.

A recuperação de créditos em operações financeiras fraudulentas exige celeridade e rigor na instrução probatória e na busca patrimonial.

Artigo elaborado por Erasmo José Steiner – Assessoria Jurídica Especializada.

Atuação em Direito Civil, Empresarial, Defesa do Investidor e Recuperação de Ativos.

Para mais conteúdos informativos sobre direitos do investidor e gestão jurídica preventiva, acompanhe nossas publicações.