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​A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que não é possível aplicar, por analogia, a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel, considerando que esta é regulada por legislação própria e tem tratamento jurídico distinto da hipoteca.

De acordo com o processo, uma consumidora celebrou contrato de compra e venda de um apartamento com a construtora e pagou integralmente o valor combinado, mas não conseguiu transferir o bem para seu nome, pois havia gravame lançado na matrícula do imóvel em favor de uma instituição financeira. O gravame decorreu de contrato de abertura de crédito firmado entre o banco e a construtora para a construção de unidades habitacionais, com pacto de alienação fiduciária do edifício onde se localiza o apartamento em discussão no processo.

A instituição financeira recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) aplicar, por analogia, a Súmula 308 e determinar a baixa definitiva do gravame, além da outorga da escritura do imóvel. O tribunal de origem entendeu que a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e o banco não teria eficácia perante a compradora, pois a satisfação dos interesses da instituição financeira não poderia prejudicar terceiros de boa-fé.

No recurso especial, o banco sustentou que não é possível aplicar a Súmula 308 ao caso, por não se tratar de hipoteca. Argumentou que a alienação fiduciária de imóvel é regulada por legislação própria e que apenas seria possível resolver a propriedade fiduciária em favor do devedor fiduciante com a quitação da dívida.

Alienação fiduciária é diferente de hipoteca

"O entendimento da Súmula 308 não deve ser estendido de forma ampla e irrestrita à hipótese de alienação fiduciária", destacou o relator do caso, ministro João Otávio de Noronha. Conforme explicou, o enunciado trata de situações em que o imóvel, dado como garantia hipotecária, é adquirido no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis.

Segundo o relator, a turma julgadora entende que a alienação fiduciária, regida por legislação própria, não apresenta similaridade de tratamento jurídico com a hipoteca de imóvel financiado pelo SFH.

O ministro lembrou que a Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, dispõe que a transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da garantia depende da anuência do credor fiduciário (instituição financeira), devendo o comprador assumir as respectivas obrigações.

Garantia fiduciária prevalece sobre contrato de compra e venda

Ao dar provimento ao recurso interposto pelo banco, Noronha ressaltou ainda que o contrato de compra e venda firmado entre a consumidora e a construtora não pode produzir efeitos em prejuízo da garantia constituída pela propriedade fiduciária.

Nesse sentido, o ministro enfatizou que os termos da escritura pública de abertura de crédito com pacto de alienação fiduciária, firmada entre a construtora e a instituição financeira para a construção de unidades habitacionais, devem prevalecer sobre o contrato de compra e venda celebrado diretamente entre a compradora e a construtora.

Leia o acórdão no REsp 1.483.058.

Fonte: STJ